Il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, recentemente introdotto dal d.lgs. n. 14/2019, ha regolamentato tra l’altro la materia degli immobili da costruire, intervenendo nel contesto di una disciplina che muove dalla dichiarata finalità di approntare una tutela il più possibile efficace ed incisiva a favore degli acquirenti, in specie in caso di ipotesi di fallimento (o meglio, liquidazione giudiziale) delle imprese costruttrici.
Come noto, sul punto il primo organico progetto normativo risale al 2005 (segnatamente, al d.lgs. n. 122/2005), grazie al quale sono state previste delle forme di garanzia a favore delle persone fisiche promissarie acquirenti o acquirenti di un immobile “da costruire”, con ciò dovendosi intendere un immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire ma che sia ancora in tutto o in parte da edificare e, dunque, non ancora corredato dal corrispondente certificato di agibilità.
Le tutele accordate dalla normativa in commento divengono effettive ed invocabili laddove il costruttore versi in uno stato di crisi e, dunque, come previsto dall’art. 1 del succitato d.lgs., quando
[…] il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa; […]
In prima battuta, l’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 prevede che il costruttore, al momento della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, sia obbligato
[…] a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
In secondo luogo, a mente dell’art. 4 del medesimo d.lgs., è disciplinato quanto segue:
Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
In sostanza, si comprende come l’intervento legislativo del 2005 fosse animato, tra l’altro, dalla volontà di accordare una doppia tutela a benefico dei promissari acquirenti o acquirenti di immobili da costruire: la prima, sostanziatasi nella garanzia fideiussoria, relativa all’arco temporale precedente al passaggio in proprietà dell’immobile e la seconda, strutturalmente correlata alla previsione codicistica di cui all’art. 1669 c.c., legata invece ad un periodo successivo a tale passaggio in proprietà e per un arco temporale di dieci anni.
Dando compimento alla delega di cui alla legge n. 155/2017, come anticipato il legislatore è nuovamente e recentemente intervenuto sulla stessa materia proprio per mezzo delle previsioni del Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza. In particolare e per ciò che interessa in questa sede, in forza dell’art. 387 del medesimo Codice, trova oggi formale attuazione la prescrizione posta dall’art. 12 della stessa legge n. 155/2017, qui di seguito riportata:
[…] al fine di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sull’adempimento dell’obbligo di stipulazione della fideiussione di cui agli articoli 2 e 3 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, nonché dell’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria di cui all’articolo 4 del medesimo decreto legislativo, [omissis] l’atto o il contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, nonché qualunque atto avente le medesime finalità, [deve, nda] essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata; […]
Ed ancora, a mente dell’art. 385 del Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, nel solco di quanto già prima disciplinato dall’art. 4 del succitato d.lgs. n. 122/2005, è espressamente previsto che la mancata consegna della polizza assicurativa al momento della stipula del rogito sia causa di nullità relativa del contratto, dunque legittimamente invocabile dal solo acquirente. A ciò si aggiunga l’obbligo di menzionare nell’atto di trasferimento dell’immobile gli estremi identificativi della polizza assicurativa medesima. Ad ulteriore rafforzamento delle tutele accordate agli acquirenti e promissari acquirenti, la recente novella legislativa prevede che la fideiussione di cui all’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 possa essere escussa non solo qualora ricorra una delle “situazioni di crisi” di cui si è già sopra dato conto, ma in via ulteriore anche allorquando il costruttore abbia omesso di consegnare la polizza assicurativa entro il termine fissato per il rogito.
Come si evince dalla pur succinta analisi qui condotta, dunque, con il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza il Legislatore delegato è intervenuto nella materia degli immobili da costruire, di fatto dando formale attuazione alle direttive contenute nella precedente legge delega del 2017 e, ancor prima, nel solco della riforma del 2015. Il tutto, dunque, in un rapporto di continuità e coerenza con la precedente disciplina. Alcune marginali novità riguardano, tra l’altro, le indicazioni afferenti la qualità dei soggetti legittimati a rilasciare le garanzie fideiussorie di cui all’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 e i modelli di garanzie e polizze demandati alla regolamentazione ministeriale.
Quanto all’entrata in vigore della disciplina in commento, l’art. 389 (commi 2 e 3) del Codice prevede che
[…] Gli articoli 27, comma 1, 350, 356, 357, 359, 363, 364, 366, 375, 377, 378, 379, 385, 386, 387 e 388 entrano in vigore il trentesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del presente decreto.
Le disposizioni di cui agli articoli 3 e 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come modificati dagli articoli 385 e 386 del presente codice, si applicano anche nelle more dell’adozione dei decreti di cui agli articoli 3, comma 7-bis, e 4, comma 1-bis, del predetto decreto legislativo e il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa è determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni.
In sostanza, quindi, le norme relative al tema degli immobili da costruire, nel senso sopra precisato, entreranno in vigore a partire dal 16 marzo p.v. e troveranno piena applicazione anche nelle more dell’emanazione dei decreti ministeriali cui il legislatore ha demandato la predisposizione dei modelli di fideiussione e polizza assicurativa.